بررسی حقوقی پرونده سگی که خانه میلیاردی به نام وی شد

خالق جهانیان بعد از آفرینش انسان، او را اشرف مخلوقات خود نامید؛ اما چه بر سر این اشرف مخلوقات آمده که شأن خود را از یک حیوان نازل‌تر می‌داند و حقوق و امکاناتی که لازمه زندگی یک انسان است را در اختیار یک حیوان قرار می‌دهد.

در نابسامانی‌هایِ اوضاعِ اقتصادیِ این روزها، همواره کسانی که نیازمندِ مایحتاج اولیه یک زندگی هستند، وجود دارند. اگر هدف واقعی این باشد که بخشی از اموال یا درآمد را صرف امورات خیر کنیم بلاشک این افراد در اولویت هستند، نه یک حیوان.

مقاله حاضر به بررسی حقوقی و قانونی موضوع مورد نظر می پردازد و صحیح یا باطل بودن این معاملات را بیان می کند و هم چنین عنوان می‌کند که آیا معاملاتی از این قبیل دارای وصف کیفری خواهند بود یا خیر.

تا پایان این مقاله با موضوعی عجیب اما واقعی همراه ما باشید…

شرح واقعه

زوج تهرانی، خانه ای ۵ میلیاردی را به نام سگ خود، آقای چستر زدند. اما این معامله از لحاظ حقوقی و قضایی بی اعتبار است. مدت زمان ویدیویی که در این خصوص پخش شده کوتاه است، اما در همان زمان کوتاه، شوک بزرگی را به مخاطب وارد می کند. مرد جوانی پشت میز ایستاده و از این که معامله ای پرسود را انجام داده در پوست خودش نمی گنجند.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد وکیل ملکی،وکیل تخلیه ملک و وکیل ملکی خوب در تهران با ما در ارتباط باشید

تماس با ما

92 110 10 0912

02177728932-02177886437

مرد با افتخار می گوید، آقا و خانم فلانی از مجموعه ما یک واحد ۵ میلیاردی را برای آقای چستر خریداری کرده اند. این آقای چستر کیست؟ سگی است که آقا و خانم فلانی آن را به سرپرستی گرفته اند و پرنده همای سعادت روی شانه او نشسته تا صاحب خانه ای میلیادری در منطقه پونک تهران شود.

اگر شما هم شاهد این فیلم بوده اید حتماً سوال های زیادی ذهنتان را درگیر کرده است، مانند این که، چگونه می شود یک خانواده هیچ کس را نداشته باشند و خانه را به نام سگ خود بزنند؟. یا این که چرا کودکی را به فرزندخواندگی نگرفته اند؟ یا این که چرا این خانه را به یک تازه عروس و داماد نداده اند؟ این سوال ها و سوال های بیشتر حول و محور ماجرای این اتفاق عجیب و غریب وجود دارد. اما شاید بتوان گفت اصلی ترین سوالی که به وجود می آید این است ،آیا از نظر قانونی و حقوقی می توان ملک و یا وسیله ای را به نام یک حیوان زد؟آیا این معامله وجاهت قانونی دارد یا خیر؟

اهلیت تمتع و اهلیت استیفا

ماده ۹۵۸ قانون مدنی در خصوص اهلیت تمتع و استیفا به صراحت آن پرداخته است.

تعریف اهلیت

اهلیت، صلاحیتی است که شخص برای دارا شدن حق و اجرای حق دارد. اهلیت به دو صورت است:

۱-اهلیت تمتع یا تملک

یعنی شایستگی و توانایی شخص برای این که بتواند دارای حق و تکلیف باشد. همه انسان‌ها از زمان به دنیا آمدن حتی جنین، به شرط این که زنده به دنیا بیاید تا زمان مرگ دارای اهلیت تمتع هستند.

اما برخی اشخاص در مواردی خاص فاقد اهلیت تمتع یا همان دارا شدن حق می باشند. بنابراین یک مجنون یا دیوانه و یا یک طفل اعم از ممیز یا غیر ممیز می‌تواند مالک خانه یا اتومبیل باشد، یا برای وی می‌توان وصیت کرد و یا وقف نمود.

۲-اهلیت تصرف یا استیفا

یعنی صلاحیت توانایی اجرای حق. اهلیت تصرف همیشه با اهلیت تمتع همراه است، زیرا شخص باید صاحب حقی باشد تا بتواند آن را اجرا و اعمال کند.

اما هر صاحب حقی صلاحیت اجرای حق خویش را ندارد؛ برای اجرای حق، شخص باید اهلیت تصرف نیز داشته باشد، ماده ۲۱۱ قانون مدنی بیان می دارد که: شخص دارای اهلیت استیفا باید عاقل و بالغ و رشید باشد.

اهلیت در معاملات

بند ۲ ماده ۱۹۰ قانون مدنی یکی از شرایط اساسی صحت معامله را اهلیت طرفین دانسته است و ماده ۲۱۰ قانون مدنی بیان می کند که طرفین معامله باید اهلیت داشته باشند. پس منظور از اهلیت در معاملات، اهلیت تصرف یا استیفا می‌باشد.

برخلاف اهلیت تمتع که صرف به دنیا آمدن انسان این حق برای وی ایجاد می‌شود، در اهلیت استیفا استحقاق فرد از لحاظ روحی و جسمی برای امکان برخورداری و اجرای این حق، مورد نظر می‌باشد.

از این رو ماده ۱۲۰۷ قانون مدنی سه دسته از اشخاص را که فاقد اهلیت استیفا در مورد اموال و حقوق مالی خود هستند را تصریح می کند: این اشخاص دارای حجر و از دخالت در اموال و حقوق مالی خود ممنوع می باشند: ۱-افراد داری صغر سن۲- اشخاصی که به سن رشد نرسیده ۳-و افراد مجنون.

با توجه به تصریح ماده ۹۵۸ قانون مدنی و تفسیر آن متوجه شدیم، فقط این انسان است که می‌تواند صاحب اموال شود و آن را خرید و فروش کند. زیرا این حق با به دنیا آمدن او ایجاد شده و بعد از آن ،اگر دیگر شرایط حقوقی و قانونی نیز وجود داشته باشد اجرا هم خواهد شد.

ضمانت اجرای معامله با حیوان

ضمانت اجرای معامله‌ای که در آن طرفین فاقد اهلیت تمتع برای انجام عقد باشند بطلان عقد است.

پس در معامله‌ای که یکی از طرفین آن حیوان می‌باشد، به جهت عدم اهلیت و عدم وجاهت قانونی، باطل است.

آیا کیفری برای این عمل وجود دارد؟

بله، صاحبینِ سگِ به ظاهر خوش شانس، و فردی که به این معامله رسمیت بخشیده است، مطابق با ماده ۶۳۸ قانون مجازات اسلامی مجازات خواهند شد. زیرا تظاهر به عمل حرام بوده و این مورد توسط قانون گذار محترم جرم انگاری شده است.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد وکیل ملکی،وکیل تخلیه ملک و وکیل ملکی خوب در تهران با ما در ارتباط باشید

تماس با ما

92 110 10 0912

02177728932-02177886437

دعاوی موضوع رای وحدت رویه ۵۸۲

بر اساس رای وحدت رویه ۵۸۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور رسیدگی به ادعای اشخاص حقیقی و حقوقی نسبت به اموالی که دادگاه های انقلاب آن را مصادره کرده است در صلاحیت ذاتی شعبه صادر کننده رای است.
پیش از این به موجب رای وحدت رویه شماره ۵۷۵ دیوان عالی کشور مرجع صالح برای طرح این نوع دعاوی محاکم عمومی دادگستری تشخیص داده شده بود لیکن به فاصله حدود ۹ ماه رای وحدت رویه سابق الغاء و با اعمال تجدید نظر در آن مرجع صلاحیت ذاتی برای طرح این نوع دعاوی، دادگاه انقلاب و شعبه صادرکننده رای تشخیص داده شد.
شاید این نخستین باری باشد که هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رای قبلی خود تجدید نظر کرده و عملاً با الغای آن رای دیگری را جایگزین کرده است. اما جای این سوال باقی است که چنانچه ادعایی از ناحیه اشخاص ثالث در خصوص خمس مال محکوم طرح گردد آیا این موضوع در شمول رای وحدت رویه قرار می گیرد؟ و می بایست این ادعا را در شعب ویژه اصل ۴۹ مطرح کرد یا خیر؟ از یک سو با توجه به صراحت عبارت مندرجه در رای وحدت رویه به این که، اموالی را که دادگاه های انقلاب مصادره کرده اند، می بایست قائل به این نظریه شد که ترتیب خمس بر مال محکوم، مصادره مال تلقی نمی شود و طرح این نوع دعاوی خارج از شمول رای وحدت رویه تلقی می گردد اما با توجه به رویه عملی و این که با فرض احاله این نوع پرونده هابه محاکم عمومی مرجع رسیدگی کننده مجدداً با استنباط از رای وحدت رویه، پرونده ها را به دادگاه انقلاب اعاده می کند و نظر دیوان عالی کشور در موارد مشابه و اینکه به هر حال این ادعا به حکمی بر می گردد که از شعب ویژه اصل ۴۹ صادر شده و ادعای راجع به اموال موضوع این احکام در صلاحیت ذاتی دادگاه های ویژه اصل ۴۹ می باشد پس رسیدگی به این نوع از ادعا نیز در صلاحیت محاکم ویژه خواهد بود.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد وکیل ملکی،وکیل تخلیه ملک و یا مشاوره با ما در ارتباط باشید

تماس با ما

92 110 10 0912

02177728932-02177886437

موسسه حقوقی مجد وکیل الرعایا با دارا بودن بهترین وکیل ملکی در تهران این امکان را به شما می‌دهد که به طور مناسب و خوب از حقوق خودتان در دادگاه دفاع کنید و تمامی حقی که مستحق دریافت آن هستید به شما برسد .
در حال حاضر تعداد بسیاری از افراد که به نحو عادی مبادرت به خرید ملک از محکومین دادنامه های صادره از شعب ویژه کرده اند و موفق به انتقال رسمی پلاک نگردیده و یا انتقال رسمی صورت پذیرفته، اما خلاصه معامله به اداره ثبت ارسال نشده و در دفتر املاک‌ ملک مورد نظر به نام انتقال دهنده قبلی پلاک می باشد، همچنین افرادی که بدون اطلاع از جعلیت سند مبادرت به خرید ملک‌ کرده ولی با گذشت زمان کاشف به عمل می آید که عملیات جاعلانه نسبت به پلاک صورت پذیرفته، ادعای خود را در شعب ویژه اصل ۴۹ مطرح می‌کنند و اقدامات احتیاطی از قبیل اخذ دستور موقت دایر بر منع نقل و انتقال پلاک یا ممانعت از فروش آن توسط نهاد ذینفع را مطرح و‌با پرداخت خسارت احتمالی در عمل، اقدامات اجرایی‌را متوقف می‌کنند. لازم به ذکر است که طرح دعوا در راستای رای وحدت رویه ۵۸۱ می بایست اصولاً در قالب اعتراض ثالث‌مطرح شود و شایسته این است که در ستون خوانده علاوه بر نهاد ذینفع (ستاد اجرایی و‌سایر نهاد ها) محکوم علیه دادنامه که اموال وی به نفع نهاد مربوطه مصادره گردیده نیز قید گردد و در صورت عدم اطلاع از آدرس وی، مجهول المکان عنوان و آگهی شود زیرا هرچند که نهاد ذینفع قائم مقام اموال همان محکوم تلقی می شود و این دو یک‌شخصیت پیدا می‌کنند اما با توجه به این که به هرحال تنظیم مبایعه نامه و یا هرگونه توافق دیگر مسبوق به امضا محکوم علیه دادنامه به عنوان انتقال دهنده بوده و در حال حاضر از وی سلب مالکیت شده و نهادی دیگر جایگزین اموال وی شده پس تمایز و تفکیک در دو شخصیت مورد نظر قابل قبول بوده و دعوا باید به طرفیت هردو طرح گردد.

نکته ای ‌که در همین مورد لازم به ذکر می‌باشد این است که ،بسیاری از افراد به عنوان خریدار با حسن نیت معاملاتی را با محکوم علیه دادنامه تنظیم و بعد ها کاشف به عمل می آید که وی مثلاً ممنوع المعامله بوده و یا اموال وی تحت سرپرستی قرار‌داشته و‌یا به نحوی حجر‌قانونی داشته و فاقد اهلیت لازم بوده است معمولاً چنان چه حسن نیت خریدار ثابت شود و وی بتواند ثابت کند که ثمن معامله را پرداخت کرده و به اصطلاح خریدار با حسن نیت می باشد می تواند با استفاده از‌ تبصره ۲ماده ۹ قانون نحوه اجرای‌اصل ۴۹ مصوب ۱۳۶۳ از تسهیلات آن برخوردار شود‌بر اساس این‌تبصره در صورتی که متصرف فعلی این گونه اموال و‌دارایی از جمله اشخاصی می باشد که نیاز او‌ضرورتاً به استفاده از مال محرز‌بوده و‌درصورت استرداد دچار عسر و‌حرج خواهد شد، با عنایت به مصالح و بنا به تشخیص حاکم شرع تصمیمات مناسب اتخاذ خواهد شد » در حال حاضر شعب رسیدگی کننده به پرونده چنان چه فرد مورد نظر‌ را خریدار با‌حسن نیت تشخیص دهند با اعمال مساعدت به وی معامله منعقد شده را تایید و‌حسب مورد با تشخیص شعبه رسیدگی‌کننده و درجه اعمال مساعدت، خریدار با حسن نیت را ملزم به پرداخت ثمن روز مبایعه نامه، یا‌ قیمت عادلانه پلاک و یا اولویت برای خرید پلاک‌ از نهاد ذینفع می کنند.

وکیل ملکی خوب در تهران

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد وکیل ملکی،وکیل تخلیه ملک و یا مشاوره با ما در ارتباط باشید

تماس با ما

92 110 10 0912

02177728932-02177886437

چند نکته اساسی در مورد هزینه وکیل ملکی:

از دغدغه‌های افراد میزان حق مشاوره یا حق الوکاله و یا هزینه وکیل ملکی است، بنابراین تیم حقوقی مجد وکیل الرعایا در خدمت شما عزیزان است که این موضوع را برای شما شرح دهد.

۱-میزان حق الوکاله وکیل ملکی در دعاوی مالی

عواملی که در حق الوکاله وکیل ملکی تاثیر گذار بوده وابسته به آن است که قرار است این وکیل در چه مرحله ای از دادرسی اعم از بدوی ، تجدید نظر خواهی و فرجام خواهی پرونده شما را وکالت بنماید پس حضور وکیل در هر یک از مراحل به صورت جداگانه حساب خواهد شد و حسب اینکه وکیل شما قرار است با توجه به پیچیدگی پرونده شما مراجعه به مراجع قضایی به صورت فیزیکی داشته باشد یا لایحه تنظیمی تقدیم بنماید و پرونده مورد نظر چه مدت قرار است زمان بر باشد بستگی داشته و در اینجا تعرفه قانونی شاید در رابطه با برخی از دعاوی ملکی اعم از:
*دعوی اثبات مالکیت
*دعوی اثبات حریم ملک
*دعوی اعتراض به ثبت مال غیر منقول
*دعوی اثبات وقفیت
*دعوی خلع ید غاصبانه
*دعوی ابطال سند مالکیت
*قلع و قمع بنا در صورت اختلاف در مالکیت
*دعوی بطلان تقسیم مال مشاع در صورت اختلاف در مالکیت

که به عنوان مثال در اینجا بیان نمودیم و در حیطه دعاوی مالی ملکی بوده است تعرفه حق الوکاله وکیل را راجع به این امر حسب میزان بهای خواسته بر اینکه به چه میزان بوده تعیین خواهد شد و اگر قرار باشد که حکم دادگاه بدوی قطعی شود و به مراجع بالاتر ارسال نشود میزان تعرفه ده درصد بهای خواسته است.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد وکیل ملکی خوب در تهران ،وکیل تخلیه ملک و یا مشاوره با ما در ارتباط باشید

تماس با ما

92 110 10 0912

02177728932-02177886437

۲-حق الوکاله وکیل ملکی در دعاوی غیر مالی

و اما اگر دعوی ملکی ما در حیطه دعاوی غیرمالی باشد که به عنوان مثال به چند مورد اشاره می نمایم
میزان حق الوکاله وکیل بر مبنای تعرفه وکیل می باشد و این دعاوی عبارتند از :
*دعوی رفع تصرف عدوانی
*دعوی رفع مزاحمت ملکی
*دعوی رفع ممانعت از حق
*دعوی اثبات تولیت مال موقوفه
*دعوی تفکیک ملک و فک رهن و غیره ……
اما به طور کلی باید در نظر داشت که برای تعیین حق الوکاله وکیل ملکی همان گونه که بیان نمودیم عوامل بسیاری از جمله توافق طرفین عقد تعیین کننده میزان حق الوکاله وکیل است و در مواردی که قانون گذار به صراحت به تعیین این تعرفه نپرداخته با توجه به اینکه وکیل متخصص امور ملکی قرار است وکالت پرونده شما را در چه مرحله ای از دادرسی بر عهده بگیرد و چه میزان با توجه به پیچیدگی موضوع پرونده شما هزینه زمان کند و در مراجع مختلف از جمله حضور در اداره ثبت اسناد و املاک و محاکم قضایی داشته باشد بستگی داشته، لذا نمی توان مقدار مشخصی را از پیش تعیین نمود و این امر حسب مورد با توجه به نوع پرونده ملکی متغیر است.

زمان به نتیجه رسیدن پرونده های ملکی
زمان به نتیجه رسیدن پرونده های ملکی به دلیل پیچیدگی های زیادی که دارند بستگی به شدت و نوع پرونده دارد.
زمان به نتیجه رسیدن پرونده ملکی ،چقدر است ؟
این سوالی است که خیلی مطرح می شود،حقیقت امر این است که مدت زمانی که پرونده ملکی می تواند به نتیجه برسد، به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:
*نوع دعوای ملکی چیست؟
*پرونده در کدام دادگاه مطرح است ؟
*ادله طرفین چه هست ؟
*آیا طرفین از حق اعتراض خود در مرحله تجدید نظر استفاده می کنند یا خیر ؟
*آیا می خواهند ضمن تقدیم دادخواست دعوای ملکی،که ممکن است بگویند ما نمی توانیم هزینه دادرسی دادگاه مربوط به دعوای ملکی را پرداخت کنیم (که در این صورت باید دادخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی را هم بدهند)
متفاوت است و در پاسخ به این سوالات می توان گفت: بنظر شاید این پروسه ۷ یا ۸ ماه تا ۲ سال طول بکشد و مجموعه مجد وکیل الرعایا با تیم توانمند خود می تواند شما را در حل و فصل دعاوی ملکی یاری رسانند.

بیشتر بخوانید:وکیل تخلیه ملک 

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد بهترین وکیل ملکی در تهران،وکیل تخلیه ملک و یا مشاوره با ما در ارتباط باشید

تماس با ما

92 110 10 0912

02177728932-02177886437